到 2025 年底,长三角(沪苏浙皖核心 27 城)的商品房广义库存 去化周期中位数 36 个月,二线城市极端值超过 60 个月。换成具 体的话:即使所有新批准的土地全部停止,以现有需求消化完已经盖出来 的房,需要三年。
这不是周期性的库存高峰,这是结构性的库存陷阱。
数字本身
| 指标 | 2019 | 2022 | 2025 |
|---|---|---|---|
| 新房成交(万套) | 158 | 92 | 41 |
| 广义库存(亿㎡) | 4.2 | 6.1 | 7.8 |
| 去化中位数(月) | 11 | 23 | 36 |
数据来自国家统计局 + 贝壳研究院月度跟踪;引用见 Sources。
国家统计局 2024
“全国商品房待售面积持续增加,部分二三线城市去化压力明显加大。“
为什么这是”分配陷阱”而不是”周期”
周期假设需求是潜在存在的,只是被某个临时因素压制了。等因素消除, 需求会回来。
长三角的情况不符合这个假设:真实的潜在购房人口在收缩(人口
- 婚育率双下降),有支付能力的人均住房存量已经过剩(户均 1.2 套),没有支付能力的人即便降价也接不住。这三条任意一条都 会让常规去化逻辑失效,三条同时存在意味着这不是周期。
Note
这一篇是案例系列的第二篇。第一篇关于加州许可证制度的去化失败 在英文区。两个案例在结构上呼应:积累的可分配存量,在需求结构 已经变了的情况下,变成了负担。
结构性后果
库存最终会以某种方式清掉 —— 但清掉的方式决定后果。下一篇会进入 具体路径。